新华财经上海12月2日电 在“盘活存量资产，扩大有效投资”的政策导向下，当前国内REITs市场正加速形成多层次发展格局。
记者注意到，机构间REITs，作为其中的重要创新板块，以其灵活的机制设计和广泛的资产覆盖能力，成为了连接实体经济与资本市场的关键纽带。
眼下，业内专家普遍将机构间REITs定位为“金融供给侧结构性改革的重要抓手”。中国不动产市场已从增量时代步入存量时代，如何盘活巨额存量资产、提升投资效率是核心命题。机构间REITs能通过市场化定价机制，为不动产提供重要的定价“锚”，能够引导金融资源向优质资产集中，其发展契合中国经济增长模式转型的内在需求。
金融创新频现
机构间REITs定位于权益型上市产品，以持有型不动产资产支持专项计划为核心载体，是专门面向机构投资者提供的标准化金融产品。
与面向公众投资者的公募REITs相比，其具有更广泛的准入资产类型及更灵活的机制设置，无需严格遵循公募产品的收益分配比例要求，在资产筛选、估值定价等方面更能适配不同类型存量资产的特性，已然成为了构建多层次REITs市场的重要一环。
就市场规模来看，机构间REITs自2023年推出首单以来，呈现出“快速扩容、稳步增长”的发展态势。
以上交所为例，截至2025年12月，沪市机构间REITs项目的累计申报数已达50单，申报规模近1200亿元，其中，有20单项目已成功发行，涉及规模超过450亿元。这一数据背后，是市场对该类创新工具的高度认可。
记者注意到，刚刚落地的全国首单工业厂房机构间REITs——中信建投-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划，最终实现发行规模18.30亿元，较项目公司股权估值溢价约3%，获配投资人合计21家，充分彰显了该产品的市场吸引力。
不可否认，作为“盘活存量资产的创新工具”，机构间REITs的发行具有多重战略意义。
对原始权益人而言，其打破了传统不动产“重资产、低流动性”的桎梏，为企业提供了全新的权益融资渠道。以上海外高桥集团为例，通过发行工业厂房机构间REITs，不仅实现了国有资产的保值增值，更构建了与公募REITs优势互补的“双轮驱动”资产盘活平台，为企业战略转型注入了动力。
对资本市场而言，其丰富了机构投资者的资产配置选择，通过引入保险、银行理财、券商等多元投资主体，优化了资本市场的投资结构。
对实体经济而言，其推动了存量资产与产业发展的深度融合，如工业厂房REITs的落地，既保障了IDC数据中心、智能制造等新兴产业的空间需求，又通过稳定的租约结构实现了资产价值与产业价值的共赢。
“机构间REITs所属的持有型不动产ABS板块，已成为2025年不动产证券化市场稳健发展的核心支撑力量。”珠海市不动产投资信托基金协会会长姚尧指出，“这类产品通过灵活的机制设计，为不动产市场提供了多元化投融资渠道，尤其在连接产业端与资本端方面发挥着不可替代的作用。无疑，机构间REITs的快速发展并非孤立现象，而是与公募REITs、CMBS等产品形成了协同效应，将共同推动中国REITs市场多层次生态的完善。”
投资反馈积极
可以看到，在实际运营中，机构间REITs的作用已从单纯的“资产变现”延伸至“产业赋能与价值提升”的全链条。
于资产盘活层面，该金融工具突破了公募REITs对资产收益稳定性的严苛要求，将工业厂房、特色商业等此前难以证券化的资产纳入融资范畴，如全国首单工业厂房机构间REITs的落地，就首次实现了该类资产的权益融资突破，为同类资产提供了可复制的范本。
于运营优化层面，机构间REITs能通过设置多重机制来保障资产价值，如引入运营收入考核机制、产品管理委员会决策机制，以及“基准收益+超额收益”的分配机制，既激发了运营团队的积极性，又保障了投资者的长期收益，实现了“投、融、管、退”的良性循环。
眼下，各市场参与方对机构间REITs的反馈呈现出了“认购踊跃、预期乐观”的鲜明特征。
就投资者参与度来看，优质项目往往能吸引多元机构扎堆布局；就投资评价来看，机构投资者普遍认可其“资产优质、收益稳定”的核心优势。
市场扩容可期
毋庸置疑，未来机构间REITs的市场规模具备广阔增长空间，多重有利因素将共同推动其实现量级突破。
具体而言，就政策层面分析，机构间REITs作为多层次REITs市场的重要组成部分，将持续获得政策红利加持；从资产供给来看，我国存量不动产规模庞大，仅工业厂房、商业物业等适合机构间REITs的资产就数以万亿计，随着资产筛选标准的不断优化，更多优质资产将进入发行队列；再就资金需求侧来看，在无风险利率下行的背景下，机构间REITs兼具“股性增值”与“债性收益”的特点，正成为保险、银行理财等长期资金的重要配置方向。
实际上，参考当前近1200亿元的申报规模和450亿元的发行规模，结合公募REITs超2000亿元市值的发展路径，有专业机构预计，未来3年至5年内，机构间REITs的发行规模有望突破2000亿元，成为REITs市场的重要增长极。
F.O.G.富尚资产集团董事长陈晓欧则表示，结合国际市场经验与国内实践，机构间REITs应成为“全生命周期体系的关键枢纽”。
“当前，中国REITs数量已超越新加坡与香港总和，但市场规模仅占全球不到1%，发展空间巨大。机构间REITs作为私募属性的产品，应承担起优质资产储备和孵化功能，构建从Pre-REITs到私募REITs，再到公募REITs的完整退出通道。”陈晓欧强调，“机构间REITs的价值不仅在于发行环节的融资，更在于存续期的精细化管理，这是实现资产长期增值的核心保障。”
就目前来看，在机构间REITs的市场发展过程中，仍存在部分亟待完善的领域。
例如，于流动性提升方面，尽管部分项目已通过计划管理人提供了二级交易支持，但整体二级市场流动性仍显不足，未来需进一步完善做市商制度，建立更高效的交易撮合机制，降低机构投资者的退出成本；在风险防控方面，需进一步强化底层资产穿透式监管，严把项目入口关，通过更细化的信息披露要求，确保出租率、租金收缴率等核心指标的透明化，避免资产估值虚高风险。
总而言之，作为资本市场服务实体经济的创新工具，机构间REITs的发展不仅是存量资产证券化的突破，更是多层次资本市场建设的重要实践。从当前的规模增长与市场反馈来看，其已迈出成功的第一步，随着各项机制的不断完善，机构间REITs必将在盘活存量资产、支持产业发展、优化投资结构中发挥更大作用，成为资本市场与实体经济协同发展的重要纽带。
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